新昌律师

　　拆迁已成为四处可见的景观，与之相关的讨价还价也在以激烈或隐秘的方式处处上演。图为8月29日，沈阳的一个拆迁现场。三个月之间，周新强从带头签合同的拆迁“带头人”，变成诈骗拆迁款的“阶下囚”。

　　40岁的周新强，曾经是上海市闵行区一个小有身家的民营企业主，也曾拥有区政协委员、区工商联常委之类的头衔，但现在唯一的身份是合同诈骗罪犯罪嫌疑人。

　　当初，在京沪高铁拆迁中，他的“华翔产业园”与拆迁方谈好了5800万元的拆迁补偿。但现在，司法机关严格根据当地的拆迁补偿标准算出的补偿价是2786万元。中间多出的3051万元被定义为诈骗拆迁款。一桩顺利推进的拆迁，最后的结局是，拆与被拆的人双双被带上法庭，正在等待判决。

　　“被期待的”拆迁

　　当时周新强一方并未在意这个问题，他们随即与产业园里的租户商谈，自己先掏出两百多万元的补偿与他们结束了租约

　　周新强，浙江诸暨人氏，在沪、浙等地经商多年。2001年，他与上海闵行区华漕镇范港村签署协议，花了341万元买下16亩集体土地的50年使用权。

　　按照中国的土地制度，集体土地只有在完成征地之后，才能通过国土部门入市流通。但在早些年，城市周边农村自行组织“卖地”非常普遍，周新强正是以这种不规范形式，获得了土地使用权。

　　随后，周举资数百万，在这块土地上修建了总计12015平方米的仓库和业务用房。修建计划虽获得了闵行区计委的批准，也获得了建设用地规划许可证，但施工时未办理建设工程规划许可证，最终也未获得房产证。彼时，这样的无证建筑，在市郊乡镇广泛存在，亦不为相关政府部门追究。

　　2002年施工完成之后，周新强在这里办了一个华翔产业园，其实就是出租仓库。到2008年时，一年能有超过300万的租金收入。

　　2008年10月，华翔产业园所在地区的拆迁工作启动，这里已被纳入上海虹桥综合交通枢纽工程（简称虹桥枢纽）区域的京沪高铁项目用地范围，拆迁由虹桥枢纽闵行区分指挥部（简称指挥部）直接负责。

　　虹桥枢纽是目前上海着力打造的一项大型基础建设工程，是一个集航空、高铁、城铁、高速公路、磁浮、地铁、公交等交通方式于一体的大型交通枢纽，用地面积约26.26平方公里，投资规模高达360亿元。不过，这个兼具虹桥枢纽和京沪高铁两大项目属性的拆迁，在当时面临尴尬。

　　案发后指挥部提交给上海市公安局的报告显示，这次拆迁，其实是在“没有征地手续、没有拆迁许可证的情况下，闵行区对相关居民、企业进行协商动迁”。

　　这个做法并不符合土地管理的法律法规，相关方面也未予以解释。今年4月27日，在法庭上被辩护律师追问至此时，公诉人用“这是另外的问题”一句话便带过。

　　当地一位土地行业人士对此解释称，这些项目建设工期紧张，程序问题常常简化处理或者“先上车后补票”。

　　不过，当时周新强一方并未在意这个问题，他们随即与产业园里的租户商谈，自己先掏出两百多万元的补偿与他们结束了租约。

　　在上海，虽然拆迁纠纷层出不穷，但被拆迁其实是一件让人期待的事情，尤其是这种公共项目拆迁，人们通常认为可以拿到比其他拆迁丰厚的补偿。

　　拉锯中的潜规则

　　负责拆迁评估的人第一次上门测量时，就暗示周作根说，“你懂的，裤子总是从下往上穿…… （估价总是从低做到高的——记者注）”

　　但是，当谈判开始，最初的交涉却并不愉快，接待拆迁方的是周新强的哥哥周新国，但他性情耿直，很快和拆迁方“吵翻”，因为“对方态度很恶劣”。

　　对此，熟稔人情的周新强改派“脾气好”的妻舅周作根，去和拆迁工作组沟通。除了商谈补偿价格，周新强还试图拿到置换土地，并争取保留部分处在拆迁红线外的房产。

　　尽管双方都在不断调整价码，但至12月时，双方仍“谈不拢”。与周家联系的指挥部现场办事处工作人员蒋国琪，多次提出“要与法人代表对话”。

　　于是，周新强从北京赶回上海，两人在一家上岛咖啡见面。在交流了半小时的拆迁政策之后，周拿出一个装有五万元现金的礼品袋，蒋收下了。事后，周称送钱是“为了消除误会”。

　　此后一些日子里，周作根也在陆续地“贿赂”蒋国琪——租户撤出前甩卖的杏仁粉、家乡带回的特产香榧子、珍珠项链、诺基亚手机，乃至拆迁后卖废钢得的三千元钱等，后者照单全收。

　　春节前夕，蒋国琪又约周新强“再聊聊”。这次见面，蒋国琪花了半小时向周新强诉苦，说自己生活拮据，压力很大。

　　心领神会的周新强，下楼到车里取出十万元现金，递给蒋说，“过年了，这点意思意思……”蒋笑着说“谢谢”，便收下。

　　随着交往的“深入”，蒋对周家态度陆续好转，在这场拆迁拉锯中，不时提点一二。比如，蒋提前告诉了周新强，他期望的土地置换和保留红线外房产，次日领导会答复他“做不到”。

　　蒋国琪并不是唯一需要“打点”的角色，评估公司是另一个关键所在。

　　拆迁开始前，相关部门已经针对这次拆迁制定了好几份覆盖各种类型拆迁对象的补偿标准，对各种建筑，装潢、附属物、土地、停业停工等各方面都给出了详细的补偿方案。

　　按照指挥部提交的报告描述，指挥部会委托第三方评估公司，结合上述方案和相关的政策，对具体拆迁项目估价，并在此基础上双方协商出最终补偿价格。

　　所以，在这个游戏规则下，评估价格微妙而关键。

　　事实上，负责华翔产业园拆迁评估的上海闵恒房地产估价有限公司的工作人员第一次上门测量时，就暗示周作根说，“你懂的，裤子总是从下往上穿……”（估价总是从低做到高的——记者注）。

　　此后，周作根给两位主要的评估师张剑、王鹏陆续送去五万元和两万元。并借元旦和春节之机，连番送去珍珠项链、山水画册、香榧子、杏仁粉等礼物。