新昌律师

　　核心内容：安置房和保障房之间的关系。

　　随时随地看新闻根据政府管理部门公布的信息，上海今年新开工建设1200万平方米保障性用房，其中400万为经适房，800万为拆迁安置房。将安置房纳入保障房范围，且占了保障房建设计划那么高比例，真可谓上海独有。笔者长期从事住宅建设和房产开发工作，对于将安置房纳入保障房深感不解，不知在郊区这么大量建设安置房究竟要保障什么?

　　大规模进行拆迁安置房建设在上海已有七八个年头了，从重大工程配套房、配套商品房到改成现在的名称，其内涵始终没有变化：安置房就是被拆迁家庭以补偿款购置的几年后可上市商品房。前阵上海房管局发言人出面澄清媒体误解，指出03年起“两个1000万”工程以来从未停止建设拆迁安置房。发言人似乎太健忘了!江桥、顾村、周康等大基地配套商品房建成后，因地段偏配套差不受欢迎引起空置和“入户不入住”隐性空置情况非常严重，管理层曾不得不痛下决心大幅度停缓建配套房，已建成配套房不少也索性改成了不设交易限制的普通商品房。当年配套房遭遇的尴尬知情的人应该都记忆犹新，直到近年来房价疯涨才让配套房或说是安置房解套并变得吃香起来。

　　现在上海外环线外多少公里的拆迁安置房好像挺热门，其实动迁家庭都是冲着安置房与周边商品房差价而来的。安置房建设选址偏远且越建越远，居住成本高，生活和出行交通不便，让原居住中心城区的家庭迁居将产生很多困难。安置房只是由于其与周边商品房价的成倍差异可在5年后交易变为家庭财产增长，才成为吸引动迁户以补偿款购买和推动项目拆迁工作的筹码。上海实行“数砖头加套型保底”动迁政策，即根据原住房估价确定补偿款数额，再考虑户籍人口商定货币或购房安置。安置房因其与商品房巨额差价成了抢手货，动迁居民不为真实居住而选择购房安置，大都没有真实前往居住的考虑。将安置房纳入保障房建设计划已让居住保障性质变了味，大量安置房将难逃闲置及异化为期货投资产品的命运。

　　将安置房纳入保障房并在郊区大规模开发建设，当然也有管理层的考虑。那么，这种做法究竟要保障什么，其危害又在哪里呢?

　　1.可以不太费力地完成保障房建设的数量计划，也可带动GDP增长。可以不太费力地完成保障房建设的数量计划，也可带动GDP增长。突击选址规划若干以一条轨道连通的大型居住社区，然后以行政方式组织国企房产和国企金融合作在郊区大规模开发建设，地价为透支未来卖地收入并不影响当前政府财政，这与计划经济时期的住宅统建模式有太多相似之处，够省事。可这种脱离真实居住的保障房盲目建设倾向，似乎与居住保障的目的越离越远!上海今年新开工保障房中竟有2/3动迁安置房，不免有应付交差之嫌，难免让人对管理层推进居住民生保障的诚意产生怀疑。

　　2.推动旧区改造的拆迁工作开展，促进中心城区的土地储备，为腾出空地 “招拍挂”以形成巨额卖地收入服务。按说随着“后世博”时期的到来，上海中心城区重大工程拆迁量会急剧减少，危旧房棚户简屋改造项目的拆迁户应以原址安置为主;可现在太多基地的大拆大迁，都似乎有为“土地财政”服务之嫌。

　　3.舍弃居住功能本位，安置房成了保障动迁家庭财产增长的奖励工具。与前几年大多要补偿现款不同，现在绝大多数动迁家庭会选择购安置房，他们看中就的是安置房与周边商品房成倍差价可在五年后兑现。但是，这种推动拆迁的作用是以高位商品房价为条件和未来交易兑现巨额差价为目的的。随着安置房越建越偏远和政府调控房产市场的力度加强，对动迁家庭的奖励作用和财富增长的保障作用会越来越弱。笔者所在企业正在进行一中心城区开发项目的动拆迁工作，与工作人员的深入交谈让我确信，如此错误政策措施指导将会使旧区改造的动迁工作越来越难，甚至走向死胡同。

　　4.大规模在郊区建设安置房对房地产市场长远稳定发展将产生不利影响。安置房脱离商品房市场机制约束而由政府定价，却是“潜伏”在保障房里与周边商品房有成倍差价的准商品房，几年限制交易期限一过即可换证上市交易，大量解禁必对未来市场形成很大冲击。再说，只为财产增长而不去真实居住的闲置安置房，占用大量宝贵的民生保障资源，势必影响该真正享受保障的家庭解决居住困难，危害着民生保障事业的健康发展