新昌律师

　　为规范我省城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，省住房和城乡建设厅近日下发《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》(以下简称《意见》)。《意见》对非住宅房屋的界定、评估原则、评估方法、争议的解决等方面做了详细的规定。

　　《意见》指出，非住宅房屋，包括工业、商业、办公等用途的建筑物、构筑物及其合理使用的附属物和附属设施设备。不含违章建筑。评估要遵循合法原则，非住宅房屋的结构、用途、建筑面积应当以房屋权属证书及权属档案记载为依据。无房屋权属证书，但有规划、土地审批手续的，按规划批准用途评估。规划现状图件或档案记载证明是1984年1月5日前的房屋，按证据证明的用途、面积评估。

　　《意见》规定，评估应当选择适宜的方法，能采用两种方法的应当选择两种方法进行评估。采用成本法进行评估的，不能高估取得土地成本，开发成本，有关税费，利润，不应低估折旧。采用收益法进行评估的，净收益和报酬率不应过高或过低。采用市场法评估时，应当选取与评估对象最为类似的交易实例作为可比实例，不能选取过低或过高的交易实例做可比实例。

　　评估闲置的非住宅房屋的，应当评估其正常经营或正常使用的价值。非住宅房屋接入城市基础设施管网的费用，应当以被拆迁人提供的缴费凭证做为依据，并在报告中说明。非住宅房屋有特许经营许可证的(加油站等)，应当考虑特许经营权的权益价值。

　　拆迁当事人对评估结果有异议的，可以要求原评估机构复估，也可以另行委托其他有资格的机构评估。当事人对复估结果或另行委托的评估结果仍有异议的，可以向市(州)房地产价格评估专家委员会申请专家鉴定，市(州)专家委员会不受理的，可以直接向吉林省房地产价格评估专家委员会申请专家鉴定。

　　国家一级资质的房地产评估机构设立的分支机构，应当到省房地产行政主管部门备案，没有备案的，不能在我省从事非住宅房屋拆迁补偿评估。在省房地产行政主管部门备案的分支机构，必须以设立该分支机构的房地产估价机构的名义承揽业务，出具的报告必须加盖设立分支机构的房地产估价机构公章。