新昌律师

　　土地公开招标拍卖是市场经济发展的必然结果，是实现土地最佳利用的重要措施。在竞争性项目(如房地产开发、商业经营性房地产项目)用地上，全面实行招标拍卖方式供地已成为必然。

　　放眼全国，土地拍卖的槌声此起彼落，土地资产的价值得到充分显现。土地使用权招标、拍卖已由东南沿海扩展到内陆省份。那么，在土地招标拍卖中应注意哪些问题呢?笔者认为，为充分体现公平、公开、公正的原则，在土地招标拍卖中应注意做好以下7个环节：

科学制订供地计划

　　土地供应计划是政府实行土地利用宏观调控的杠杆。土地供应过多，容易引起地价过度下跌，造成土地闲置浪费;反之，会造成地价过度上涨，滋生土地投机行为。从土地招标拍卖的实际情况分析，土地供应量相对小一些，有利于竞争氛围的营造，有利于土地收益的最大体现，反之，会造成竞争气氛不浓，竞投竞买者稀少，招标拍卖成交价格过低，甚至导致招标拍卖工作的失败。

　　招标拍卖供地计划既不能无视市场供求关系，又不能完全取决于市场机制，必须受制于国家的法律、法规和产业政策。必须按照当地的国民经济的发展计划，年度土地利用计划以及城市总体规划方案，对房地产市场供求关系和开发商的意向进行周密调查，进行科学的分析预测。按照适度从紧的原则，科学合理地制订供地计划，增强政府在土地供应上的调控能力，最大限度地发挥土地资产收益。

统一供地方式

　　如果在同一地区同时存在协议出让方式和招标拍卖出让方式，开发商往往会选择前者，而不愿参加到土地招标拍卖的竞争行列。为顺利开展招标拍卖工作，必须对同类用地规定同一供地方式，经营性项目用地必须以招标拍卖方式获得土地使用权，让开发商清醒地认识到，自已要想生存下去，得到土地的唯一方式就是参加土地招标拍卖。通过竞争取得土地，既可以使政府获得最高土地收益，又能促进房地产开发队伍的优胜劣汰和优化重组。

提高供地质量

　　土地按照开发程度的不同，有“熟地”、“生地”之分。熟地指完成了供水、排水、供电、通讯、通气、通热、道路和平整地面的土地，生地指未形成建设用地条件的土地。熟地出让可以提高政府土地收益，改善投资环境，缩短开发周期。而生地开发周期较长，基础设施建设、房屋拆迁安置补偿等工作的成本难以预测。如果以生地形式出让，由于开发商在竞争中心中无底，势必影响其正常竞价，使得土地收益不能得到最大体现。因此，应做好土地招标拍卖的前期工作，把生地变成熟地，提高供地质量，使竞得者得到土地后即可施工，缩短开发周期，减少开发商的顾虑。

　　慎重选择地块认真、科学、仔细地制订好首次招标拍卖方案，确保“一炮打响”。在地块选择上，第一次要避免急功近利，贪大求好。一般应选择三四级地。如果选择一级黄金地段，首次招标拍卖时开发商从经济上和心理上都不会有充分的准备，大多会持观望态度。如果选择级别低的偏僻土地，这类土地缺乏吸引力，开发商考虑今后的销售情况，不会轻易竞买，这样准以形成竞争气氛。如果第一次招标拍卖达不到预期的价格，将对今后的招标拍卖造成负面影响。因此第一次进行招标拍卖应选择面积较小且发展潜力较大的三四级商业用地较为适宜。

　　完善配套工作土地招标拍卖涉及的各项工作要配套完善。制定好拍卖委托制度、标的物确权制度、竞买登记看样制度、标准化收费制度和拍卖后结算服务制度，坚持产权产籍资料到位、委托人资证到位、竞买人信用责任到位、拍卖过程公证监督到位及买受人权利保障到位等原则。如果因部门协调不够而造成开发商不能如期开工，甚至达不到招标拍卖文件规定的出让条件，会大大降低土地使用权招标拍卖的威信，影响开发商再次投资开发和积极性，阻碍今后招标拍卖工作的顺利进行。

　　加强用地监管由于前些年房地产过热，许多开发商已通过协议出让方式获得较多的土地，其中一部分土地长期闲置。另外还有一些单位同开发商私下交易，转让划拨土地使用权。这些情况的存在，干扰了土地公开招标拍卖工作的有序开展。因此，应认真调查，全面掌握已出让土地的建设情况，对其中空置、闲置土地采取无偿或适当补偿的方式收回土地使用权，作为政府的土地储备，列入今后的供地计划。加大清理划拨土地使用权自发交易的力度，杜绝私下交易，严厉打击各类土地违法交易，为推行招标拍卖工作创造良好的环境。

大力宣传，广告舆论

　　大力宣传，使土地招标拍卖工作深入人心。依照规划设计要点，让开发商对招标拍卖地块有一个全面、系统的了解，组织召开新闻发布会，邀请开发商参加，对开发商的疑虑进行解答。通过报纸、广播、电视等渠道把拟招标拍卖地块的用途、价值、前景、优势及招标拍卖工作的程序及意义等内容进行全面的宣传报道。土地招标拍卖宣传应广告舆论，吸引外来资金增加竞投人数，扩大竞争范围，营造良好的竞争氛围。

　　(国土资源报　刘卫东)