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拆迁合同

[拆迁补偿法规]城市房屋拆迁管理条例

来源:北京企业拆迁律师   网址:http://www.lawbjqycq.com/   时间:2016/8/7 10:26:24

          拆迁人可以自行拆迁,也可以委托拆迁,委托拆迁必须委托给拆迁单位。依据委托原理,拆迁单位只能以拆迁人的名义实施拆迁行为并由拆迁人对外承担责任。此外,还有一种统一拆迁,拆迁人是当地人民政府,当地人民政府是职权性行政主体。实际操作中,当地人民政府可能委托给拆迁单位或者成立的各种旧城改造指挥部等组织,依据委托原理,对外只能以当地人民政府的名义并由当地人民政府承担责任。房屋及其附属物是公民 、组织居住、生活、生产、办公、营业之地方,拆迁涉及标的物的灭失,所有权的变更,事关当事人的切身利益,事关社会的稳定,法规授权拆迁人---建设单位时比较慎重,比如要求拆迁公告由房屋拆迁主管部门公布,拆迁许可证由房屋拆迁主管部门审查发放,强制拆迁要求当地人民政府组成有关部门执行等,可见当地人民政府或拆迁主管行政机关也应是拆迁执法主体。

  3.拆迁权的本质及相关纠纷

  拆迁人与当地房屋拆迁主管部门共同行使拆迁权,拆迁权是一种行政权,是国家公权力之一,它可以管理、命令、甚至强制、处罚被管理者,拆迁权必须由行政主体来行使。补偿安置权从被拆迁人角度是一种民事权利,被拆迁人可以放弃,但从拆迁人角度,则是一种行政权,补偿安置的标准,拆迁人无权改变,囿于当地的经济发展水平 ,受制于拆迁政策。拆迁补偿安置权对拆迁人来讲是权利也是职责,不能放弃,也不能擅自提高或降低标准。拆迁与补偿安置存在内在联系,拆迁必然导致补偿安置,补偿安置是由拆迁而引起的。实践中的纠纷,既有因不服拆迁而引起,也有不满补偿安置的,并且主要是对补偿安置不满意。公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋拆迁主管部门依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服,依法向人民法院提起诉讼的,以及既没有发拆迁公告,又没有依法裁决,即责令限期拆除并强制执行或公告、裁决的期限未到就强制拆迁的具体行政行为不服,依法向人民法院提起诉讼的,无可非议是行政案件,但对未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,一般都作为民事案件。房屋拆迁合同纠纷,最高人民法院也作为民事案件案由之一,在《民事案件案由规定(试行)》中,房屋拆迁合同纠纷被列入房地产开发经营合同纠纷。笔者认为这是不妥的,所有拆迁补偿安置案件都是行政案件。补偿安置有国家公权力的介入,源于拆迁权,补偿安置标准拆迁人与被拆迁人都不能改变,补偿安置协议是行政合同而非民事合同。

  4.合同标的物所有权与土地使用权之关系

  合同的标的物是被拆迁的房屋及其附属物,其所有权主体是特定的公民、法人或其他组织,其所占有的土地使用权也与房屋不可分离,共同属于被拆迁人,而其所占有的土地所有权一般属于国家,我国没有土地所有权市场,只有土地使用权市场,建设单位用地可以划拨方式取得,也可以出让方式取得,一般多以出让方式取得,建设单位向国家交纳一定数量的土地出让金,才能取得某一地块的土地使用权,有关拆迁法规政策要求,拆迁前必须取得土地使用权。这样就存在一个问题,在房屋将折而未拆迁之前,该房屋的土地使用权已被国家转移或出卖给了他人,无意中早就剥夺了被拆迁人房屋的土地使用权,房屋的土地使用权应该与房屋所有权一并转移。“国有土地使用权的转让,让受双方是土地使用者之间的关系,土地使用权连同附属建筑物的转让一并进行。”国家在签订被拆迁地块的土地使用权转让合同时,无意中已经“侵犯”了一个个被拆迁人的合法权益。当然国家是可以寻找一定的理由来“侵犯”的,私有或公有财产还没有神圣到国家不能侵犯的程度。但公共权力对私有财产所有权的任何限制,包括剥夺私有财产和限制权利人的权利行使,都只能为了公共利益的目的。公共权力支持下商业行为。甚至公共权力参与的商业行为,都不可以成为剥夺和限制私有财产所有权的根据。比如,政府为进行商业性开发所进行的拆迁行为,就不能形成对私有财产所有权进行剥夺和限制根据。这种行为应该按照购买或其他合同方式。

       

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