新昌律师

        谈拆迁补偿安置协议与遗产继承问题

    城市建设的飞速发展，经常带出一些新鲜事物。这些新事物中蕴含着各种矛盾，有的要形成纠纷，诉至法院，由于无法律依据可言，故给审判工作造成了一定的困难，亟待立法者弥补这些空白。

    2006年1月，笔者受理了一起遗产继承纠纷案件，原告武甲将其父武乙列为被告诉至我院，请求人民法院将原告之母王某去世后的遗产依法进行分割。该案件大部分诉争财产皆可按照《继承法》的相关规定予以分割，但其中涉及王某与武乙的一套共同所有的房产的继承问题，在处理时难度较大。该房屋在王某去世前由于实施旧村改造工程中已被拆除。王某在生前和拆迁部门签订了拆迁补偿安置协议。协议约定的还迁补偿费等相关费用也已给付，现作为遗产进行分割。依照当地相关拆迁补偿安置政策，拆迁人需在被拆迁人房屋拆除后的不长时间内，为被拆迁人提供一套和被拆迁房屋面积相同且楼层均价不超过2000元/平方米的商品房供被拆迁人购买(2000元/平方米的价格与2004年当地商品房市场价格大体相等)，且该还迁安置房只能落户至被拆迁人名下，5年内不得作为商品房进行买卖，上述条款均被写入补偿安置协议。此后，当地商品房市场价格迅速上涨，至还迁房建成时已上涨至3800元/平方米。许多被拆迁人将自己的拆迁协议对外出卖，与买受人私下达成协议，由协议的买受人出资购买还迁房，落户至被拆迁人名下，待5年后房屋能够正常交易时再过户至买受人名下，买受人在订立协议时给付被拆迁人一定款项。本院受理此案时，该种私下达成协议的成交价最高已被炒至8万余元。原告起诉主张对拆迁安置协议享有继承权，要求与被告武乙依法分割“遗产”。被告认为，拆迁安置协议只是一份协议而已，本身不具有价值，也非物权或债权凭证，作为遗产分割于法无据，不同意原告的诉讼请求。

    本案的案情并不复杂，但所涉的拆迁安置协议能否作为遗产依法分割，各方意见不同。一种意见认为，该拆迁协议可作为遗产继承，在特定的条件下，被拆迁人购买还迁房的权利可出售，故该项权利是有价值的，且法律、法规对此并无禁止性规定。这种出售购买还迁房权利的协议，应属《合同法》中所规定的附生效条件的买卖合同。

    另一种意见认为，虽无法律、法规明令禁止，但当地的拆迁安置政策已确定还迁房只能由被诉迁人购买，过户于该被拆迁人名下，该项权利具有专属性。即便认定该项权利可以作为遗产继承，那么其价值如何确定，类似8万余元的成交价根本不能作为依据，其他无任何标准可以参照，在分割财产过程中很难操作，该项权利不能作为遗产分割。

    笔者认为第二种意见更为妥当，且切实可行。依照当地拆迁安置政策的规定，还迁房只能由被拆迁人购买，过户于该被拆迁人名下，还迁房不是商品房，还迁房按政策规定在5年后方可作为商品房自由买卖，故在5年的时间里，所有权人在行使其处分权时必然要受一定的约束。上述规定属于地方政府的行政规章，相对人如果不通过正当途径寻求变更，那么只能执行，所以对于拆迁协议的买卖行为应视为规避拆迁补偿安置政策的行为。

    近年来，商品房的市场价格变化频繁，商品房价格保持只涨不降的趋势，国家始终在利用宏观调控的手段来调整房地产市场的有续、平稳发展。笔者认为，对于还迁安置协议的买卖行为有扰乱正常的商品房市场秩序之嫌，不应受到法律保护。依照我国《继承法》中对遗产的定义，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，包括有形财产和专利权、著作权中的财产权等无形财产以及有价证券和履行标的为财物的债权等权利遗产。本案诉争标的不属上述情形，所以拆迁协议不宜作为遗产分割。但被继承人死亡后，还迁房的购买权现实存在着，如根据还迁协议购买和商品房同等品质的还迁房，由于支付的房价较低，所以购买人获利较大。如果对此问题不予依法解决，各个继承人的利益就得不到平等保护。笔者认为，如本案原告变更诉讼请求，改为继承该还迁房的购买权，在审理过程中，由各方当事人竞价，产生出的差价作为遗产按法定继承予以分割，则可以较好地化解纠纷，各个继承人的利益也可以得到平等的保护。