崔凤荣

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拆迁纠纷

律师在服务旧城改造中的作用

来源:北京企业拆迁律师   网址:http://www.lawbjqycq.com/   时间:2016/11/15 16:49:26

 旧城改造是优化人居环境、改善城市面貌,提升居民生活质量、激发城市生机与活力的重要手段。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施,给旧城改造带来了新的契机,舟山群岛新区的获批更给舟山老城区改造创造了千载难逢的机会,无论是政.府还是百姓,都希望能从中获取实惠。政府和百姓之间的出发点一致,固然有利于推动旧城改造项目的健康发展,但旧城改造是一个房屋征收与补偿的过程,是政府与百姓利益平衡的过程,既涉及相关的法律程序,也涉及实体权益的补偿。如何实现旧城改造的有序推进,也是律师参与旧城改造法律服务的重大课题。
    自2011年始,六和律师团队作为定海旧城区改造建设指挥部的法律顾问,全程参与定海旧城区改造项目征收工作,包括东海新村区块、皮革厂区块,以及目前正如火如荼进行中的舟山快速公交一号线定海始末站项目定海东门车站区块和正在调查摸底的另外两个区块的方案论证工作。实践中体会到,律师服务旧城改造.首先应弄明白两个问题:律师能做什么?怎么定位?旧城改造中最为重要的工作就是房屋征收工作’,即老百姓口中所说的“拆迁”。律师作为拥有丰富法律知识的专业人员,从中所起的中立客观作用是任何人无法取代的。也许在某些人看来,律师就是赚钱的,何来服务?其实,律师在此过程中承担着重要的社会责任,也可以发挥积极的促进作用。笔者认为,律师在法律服务中的要点,对于政府是督促其在程序上合法,在实体上合理;对于老百姓则是做好政策宣传和法律解释工作,消除困惑并引导理性对待房屋征收。
    一、前期介入为征收提供法律支持
    从征收方案的敲定到补偿协议的制作,所有条款均应字字推敲,句句斟酌。尤其是舟山快速公交一号线定海始末站项目东门车站区块征收,任务重,时间紧,情况复杂,既有国有土地上房屋,又有集体土地上房屋;既涉及住宅改商业用房的认定,又涉及非营业用房的补助;既要处理被征收人营业用房搬迁的补助,又涉及被征收人与承租人关系处理,促使承租人及时搬迁腾空,等等。这些问题都涉及相当专业的法律问题,需要律师给出正确的法律意见,保证政府在此过程中的程序合法。作为律师,除了忘我投入的.敬业精神,还须具备轧实的理论功底和丰富的实务经验。
房屋征收工作一般周期不长,从签订房屋征收协议到搬迁腾空房屋一般一两个月时间,但是其中所涉及的法律文书众多、种类繁杂。为保证房屋征收工作的顺利开展,需要结合具体情况,设计和优化各种法律文书模板,对所有法律文书进行良好的架构。律师要从专业角度出发,对有关问题作细致的研究,通盘考虑整体关系,安排合理的法律关系接口条款,使各种法律关系简明、责任清晰、风险分配合理,有效防范法律风险,促进房屋征收工作的顺利进行。还要制定“个性化”的协议,使得具体条款更加具有可操作性,促使政府和被征收人顺利签约。毫不夸张地说,律师在这一过程中几乎放弃了所有体息时间,“五加二,白加黑”是常态,精神压力大,体力透体严重,但为推进旧城改造工作起到了重要作用,充分体现了律师的价值。
    二、与群众沟通架起信任的桥梁
    在征收拆迁中,作为房屋征收主体的政府总要耗费大量的精力和时间向被征收人宣传政策法规,做被征收人的思想工作,由于部分被征收人对法律法规不理解,并且基于不同心态(如有的是“故土难离”,有的是企望“一拆暴富”等)对征收人持不信任态度,导致征收拆迁工作不能顺利进行,甚至引起拆迁纠纷,群众上访。律师的介入恰好能弥补这一不足。律师是受过专业法律教育的人士,对法律法规的理解比较准确和深刻,在征收拆迁过程中可以进行法律指导和法律咨询,在当事人之间进行调解。笔者就采用到征收拆迁现场办公的方式,解答群众所关心的法律问题。在东海新村和皮革厂区块征收过程中,笔者多次通过与被征收人座谈的形式向他们宣讲政策、法律规定,消除的被征收人对政府的不信任感和抵触情绪,收到了良好效果。
    律师在房屋征收谈判过程中作为中间人,对被征收人而言,其亲和力、信任度高于征收人,同样是对法律法规的宣传和解释,被征收人更容易听取律师的意见,也愿意把自己的真实想法告诉律师。律师在征收人与被征收人之间架起一座.沟通的桥梁,使征收谈判顺利完成,达到双方满意的结果,可以有效预防和减少拆迁纠纷、群众上访。
    三、参与居民家庭内部矛盾协调
    房屋征收涉及家庭财产的保值增值和利益分配,因此也容易引发家庭内部矛盾,导致父母与子女不和,兄弟姐妹反目,如果不及时化解这些矛盾,就会影响房屋征收的签约和腾退。这时律师作为专业法律人士,就要扮演“老娘舅”的角色,通过婚姻法、继续法、物权法等法律规定,与征收工作人员、街道社区领导一起,晓之以理,动之以情,耐心细致地做好调解工作。这次东门车站区块就有一户人家,有兄弟姐妹6人,老父亲已亡故,老母亲尚健在,被征收房屋系父母的财产,这次征收就涉及对父亲遗产的处理,家庭内部闹得很激烈,如果不处理好,就影响签约。为此,征收工作人员反复做工作,在端午节那天,把他们请到了现场指挥部,在街道领导、社区书记、征收工作人员、律师参与下,对他们进行调解,经过一个上午苦口婆心的工作,终于使他们达成了一致意见并顺利签约。这样,不仅使征收工作得以顺利完成,同时也维护了家庭亲情。这样的例子还有很多,东海新村区块就有一个原本不相往来的兄弟姐妹通过房屋征收重续亲情的生动故事。这些工作虽然繁琐细微,但真真切切体现了律师的作用和价值。
    四、参与申请司法强制搬迁
    根据法律和相关司法解释规定,如果被征收人在征收决定作出后没有在规定签约期限内与征收部门达成补偿协议,征收人将作出征收补偿决定,在征收补偿决定作出后,仍不搬迁腾退的,征收人可以申请法院强制搬迁。这时候就需要律师运用专业的知识,帮助政府起草补偿决定文书,整理相关证据材料,递交法院申请强制搬迁,通过司法途径保障旧城改造工作的顺利进行。2011年,皮革厂区块几户人家在签约期内没有签约,经过征收人员的反复工作,也没有达成补偿协议。为此,律师建议政府作出补偿决定,为下一步申请司法强制搬迁作准备。当时因《国有土地上房屋征收与补偿条例》刚颁布实施不久,补偿决定没有可以参考的格式,这就需要律师凭借专业知识和智慧,对补偿决定格式和内容进行设计。笔者与指挥部的工作人员经反复研讨,起草了一份补偿决定,文本格式得到了国务院法制办《国有土地上房屋征收与补偿条例》起草组专家的肯定。在定海区政府作出补偿决定后,又有凡户被征收人在收到补偿决定后顺利搬迁。律师的参与,有效地推进了征收工作进程。事实上,律师已经成为旧城改造工作中的编外工作人员,并通过全程参与使旧城改造工作更加合法合理,使征收拆迁减少纠纷、顺理成章。
    五、两点思考
    (一)需进一步提高依法行政能力
    政府在法治建设方面已取得重大进步,但总的来说法治意识并不像民众那么强烈,依法行政的能力还有很大提升空间。一方面各级政府要增强法治理念,强化程序意识,进一步完善并且严格遵守政府行政的法律程序;另一方面,应积极鼓励律师参与旧城改造及其他大型民生项目的法律服务。从先前一些申请司法强制搬迁的案例看,由于前期没有律师介入,工作人员普遍存在轻程序、重实体的现象,在具体.工作往往忽视一些资料和证据的保留和收集,使得很多工作内容在事后无法复原,为下一步申请司法强制搬迁带来一定难度和障碍。如果前期就有律师介入,这种工作难度完全是可以避免的。其实我们的政府在平时的工作中就可以引人律师法律意见环节,让律师参加重大项目,负责具体的法律工作,从而降低法律风险。
   (二)应充分认识律师的价值
    目前,全社会包括政府机关对律师价值的认识还存在一定误区,常常在遇到诉讼或仲裁等法律纠纷时才开始聘请律师。这正如病人在刚刚有得病征兆时不予救治,而是到病魔缠身时才慌忙求医,既增加了挽救成本也加剧了无法治愈的风险。旧城改造项目中律师的介入就是一个很好的开端,政府和百姓都从中获益,律师也实现了自身的价值。随着城市化建设的加快,老百姓维权意识的逐渐强烈,旧城改造项目法律风险日益凸显。为了保证旧城改造项目依法、规范、有序推进,在政策制定、补偿协议签订与履行等过程引入专业的律师顾问是非常有必要的。对于律师在旧城改造等重大民生建设项目中的价值和作用,应该通过报刊、杂志、网络等媒体进行广泛宣传,也可以做一些有针对性的宣讲活动。当然,律师也应不断提高自身的业务水平和专业素养,这样才能有效防范和规避民生工程的法律风险,从而促进社会和谐健康发展。

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